房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析
2023/08/31
①房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長
2001 年長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持每年 15%以上的快速增長；2010年起，國家出臺住宅限購等一系列房地產(chǎn)調控政策，房地產(chǎn)市場過熱的情況得到一定的緩和，市場上的供需矛盾得到一定的調節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始出現(xiàn)回落。2019 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達到 132,194 億元，較上年增長 9.9%。2020 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資 141,443 億元，較上年增長 7.0%。2021 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資 147,602 億元，較上年增長 4.4%。
②商品住宅占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重保持穩(wěn)定
我國房地產(chǎn)開發(fā)投資以商品住宅開發(fā)投資為主，自 2005 年以來商品住宅開發(fā)投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重均保持在 65%以上。2019 年，全國商品住宅開發(fā)投資額為97,071億元，同比增長13.9%，占開發(fā)投資總額比例為73.43%。
2020 年，全國商品住宅開發(fā)投資額為 104,446 億元，同比增長 7.6%，占開發(fā)投資總額比例為 73.84%。2021 年，全國商品住宅開發(fā)投資額為 111,173 億元，同比增長 6.4%，占開發(fā)投資總額比例為 75.32%。未來較長一段時間內(nèi)，在我國城鎮(zhèn)化進程尚未完成、居民基本居住需求未得到完全滿足前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資預計仍將以商品住宅為主。
③堅持“房住不炒”定位，政策基調“穩(wěn)”字當頭
從 2016 年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”開始，我國對房地產(chǎn)市場的政策基調一直是“穩(wěn)”字當頭。2016 年 10 月以來，北京、上海、廣州等多個城市出臺限購及限貸政策，對首套房與非首套房，有貸款與無貸款，戶籍居民與非戶籍居民等情形的首付比例、限購套數(shù)提出了細化要求，政策基調由松趨緊。
2017 年，各地政府對于限購及限貸政策不斷進行深化，非本地戶籍居民購房的社?；騻€稅繳納年限有所延長，且對于限購的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的范圍有所增加，政策基調繼續(xù)收緊。
2018 年，房地產(chǎn)政策調控繼續(xù)構建長短結合的制度體系，住房租賃市場建設繼續(xù)提速，更加強調“因城施策、分類調控”，地方政府適機出臺調控政策的主動性明顯增強。
2019 年，房地產(chǎn)調控政策更加強調“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”。
2020 年，房地產(chǎn)調控政策“房住不炒、因城施策”總基調保持穩(wěn)定；上半年信貸政策中性偏積極，多地政府從供需兩端助力市場復蘇，下半年則因“三道紅線”要求，房地產(chǎn)市場整體有息負債規(guī)模增速壓降，多地調控政策再次收緊。
2021 年是“十四五”規(guī)劃開局之年，中央延續(xù)“房住不炒”總基調，“三道紅線”政策效果愈發(fā)顯現(xiàn)。
2022 年 10 月 16 日，在中國共產(chǎn)黨第二十次全國代表大會上的報告中再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
反復重申“房住不炒”彰顯了政策定力，不斷強化房屋的居住屬性。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的支柱性行業(yè)，其穩(wěn)定、健康地發(fā)展，在國民經(jīng)濟步入“穩(wěn)增長”的時代背景下具有重要地位。預計未來“房住不炒”的調控態(tài)度仍將堅定，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的指導思想不會改變；隨著土地供應等長效機制的健全完善，保障性租賃住房等住房供應體系的不斷豐富，將進一步鞏固行業(yè)調控的成果，夯實行業(yè)中長期發(fā)展的基礎，促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
④高速發(fā)展紅利減退，未來前景依然可觀
在“房住不炒”的總基調下，房地產(chǎn)市場發(fā)展邏輯發(fā)生根本性變化。1998年，我國實施住房制度改革，停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會化的新體制。自此以后，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)二十余年的快速發(fā)展，主要得益于人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟高增長紅利、房地產(chǎn)金融化紅利等四大紅利，然而紅利效益均在逐步減弱。
人口紅利方面，我國正面臨人口總量減少、結構老齡化等壓力。城市化紅利方面，我國城鎮(zhèn)化率已越過 60%大關，高速增長不再。經(jīng)濟高增長紅利方面，我國經(jīng)濟逐漸從高速增長轉入中高速增長階段，且在新冠肺炎疫情等沖擊下，經(jīng)濟增長或仍將面臨較大下行壓力。房地產(chǎn)金融化紅利方面，隨著“房住不炒”理念逐漸深入，中央先后出臺“三道紅線”、“貸款集中度管理”等一系列房地產(chǎn)行業(yè)去金融化的配套政策。
房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的格局，縱使高紅利不再，市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在。隨著房地產(chǎn)市場逐漸開始回歸本源，居民的居住需求將是我國未來房地產(chǎn)市場的核心支撐。長期來看，新型城鎮(zhèn)化建設仍在持續(xù)推進，“中心城市+城市群”對于經(jīng)濟要素與人口的虹吸效應愈發(fā)明顯，城市居民對居住面積及住房品質提升的需求不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景依然可觀。
同時，正因為房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用，行業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。因此，房企探索新發(fā)展模式迫在眉睫，穩(wěn)健經(jīng)營成為主要目標，能夠與時俱進、根據(jù)市場轉變自身經(jīng)營的房企將取得良好發(fā)展。
（2）行業(yè)發(fā)展趨勢
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，目前正處于結構性轉變的時期，未來的行業(yè)格局可能在競爭態(tài)勢、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)轉變。房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)分散度很高，但隨著消費者自主選擇能力的提升以及市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)競爭態(tài)勢越發(fā)激烈，行業(yè)的集中度將不斷提升，重點市場將出現(xiàn)品牌主導下的精細化競爭態(tài)勢。同時隨著行業(yè)對效率和專業(yè)能力的要求不斷上升，未來將轉向精細分工，不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)很可能將分化發(fā)展。
未來房地產(chǎn)市場的區(qū)域發(fā)展將是不平衡的，會出現(xiàn)明顯的“分化”。具有經(jīng)濟基礎優(yōu)勢的核心城市，人口會持續(xù)的輸入，房地產(chǎn)市場規(guī)模或可繼續(xù)擴大，但三四線城市將面臨人口流出、市場規(guī)?？s小、去化困難等問題。另一方面，行業(yè)的客戶結構也發(fā)生了變化，購房主力逐漸變?yōu)?80 后、90 后，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售政策需依據(jù)其需求和消費習慣做出相應調整。
整體來看，在我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)進入高質量發(fā)展的背景下，行業(yè)調控政策總體仍然將保持從嚴態(tài)勢，企業(yè)銷售業(yè)績分化也會加速行業(yè)格局洗牌以及市場集中度的持續(xù)提升。著眼未來，房地產(chǎn)市場調整壓力尚存，部分具備品牌、規(guī)模及資金優(yōu)勢的企業(yè)將會繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢。對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，未來仍需順應市場發(fā)展大勢，升級產(chǎn)品與服務水平，并緊抓政策機遇擴大融資規(guī)模，防范自身資金風險，通過實現(xiàn)高質量發(fā)展來達到可持續(xù)的規(guī)模化發(fā)展。
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